【三房兩廳裝潢研究室】 25~50坪中坪數格局設計x裝潢費用x看房技巧，專業設計師報給你知！- 知識篇

編輯 Chole Jheng｜圖片提供新澄設計、元典設計、頤樂設計

這種以「小三房」為主的中坪數購屋趨勢不分南北延燒全台，面對25~50坪住宅需求量的增加，專訪了北中南三間室內設計公司，北部代表：元典設計彭立元總監、中部代表：新澄設計黃崇蔚總監、南部代表：頤樂設計方淑貞總監，接觸過許多中坪數住宅的專業設計師，從屋型、預算分配到裝潢格局，解密現代建案「三房兩廳」！

相較於2015年前十年的百坪購屋趨勢，近幾年住宅M型化，近三、四年來中小型住宅買氣回升成為主流，不僅是受到房價與薪資的影響，更因為現代人口組成的變遷，以頂客族夫妻或一家三口（四口）的小家庭為主要購買客群。

因次此趨勢的轉變，過去三房兩廳的標準格局成為室內設計接案大宗，即便預算足以購入大坪數，也會挑選25~50坪的高坪效住宅，將更多預算投入在室內與軟裝設計，拉高生活品質。不僅社經地位穩定的五六年父母在購屋或換房時因不再考慮與子女同住而轉往選擇中型坪數，年輕首購族更是此現象的受眾。但針對過去主流的「三房兩廳」，現今業主受到歐美、日本等外來文化的影響，標準格局的設計也有了轉變。

這種以「小三房」為主的中坪數購屋趨勢不分南北延燒全台，面對25~50坪住宅需求量的增加，專訪了北中南三間室內設計公司，北部代表：元典設計彭立元總監、中部代表：新澄設計黃崇蔚總監、南部代表：頤樂設計方淑貞總監，接觸過許多中坪數住宅的專業設計師，從屋型、預算分配到裝潢格局，解密現代建案「三房兩廳」。

Q1: 中小坪數（25~50坪）住宅中，預售屋、毛胚屋、新成屋、中古屋應該怎麼選？利弊為何？

屋主在看房時第一時間面臨到的選擇，從坪數最實在的中古屋、利於客變的預售屋到能快速入住的新成屋，以及發揮空間極大的毛胚屋，如何根據自身需求和預算從上述幾種房屋類型中挑選適合自己的住宅，是屋主看房購屋的必知關鍵！

以下綜合三位設計師的見解，分別對上述房屋類型做特點分析：

【中古屋／老屋】
最大優勢：公設比最少，買幾坪用幾坪！
注意事項：水電管線等基礎工程省不得。

解析：
以居住時間十年為一個區間來看，一般超過（或接近）10年屋齡的中古屋/老屋，配電機制、荷電量都有大幅差距，水管、氣密窗也多少有老舊氧化問題，設計師建議將全數換新才能將中古屋的狀態調整到可以符合未來十年使用需求，避免管線漏水、電線短路或跳電危害到居家生活安全。屋主在規劃裝潢預算上，要將總預算的三成歸類到這些必要的隱形設計；因選材而異，一坪花費的基礎工程大約5~10萬之間。中古屋與老屋多了拆除、管線重牽與泥作重砌等基礎工程，所以工期通常也會比新成屋或預售屋來得長一到兩個月；當然，超過30年以上的老屋則可能會有更多問題，工期和基礎工程預算也會相對提高。

25坪／混搭風／三房

32坪／簡約風／兩房

50坪／美式風／三房

【預售屋】
最大優勢：利於客變方便選配，工程與材料不浪費！
注意事項：退料不退工，驗收瑕疵多注意。

解析：
預售屋大增是建商因應年輕首購族的需求所產生的房地產結構變化，類似半儲蓄概念，先付一筆款項後幾年後成交房屋。這種房屋類型的最大優勢是能在自己想要的風格或需求上有較充裕的時間來思考規劃，另一點是因為房子還沒蓋好時即購買，因此可依照需求進行設計項目變更，包含三房格局要改成兩房、磁磚地板要改成木地板、選配廚具等等需求，都可以直接做成想要的樣貌，不會有原料的浪費，工程上也能避免重複施工，可以省點荷包。因為在預售階段設計師就會先根據屋主需求規劃好水電配置與格局平面圖，屆時直接進場服務，在工期上面約三個月就能完成，入住新家！

30坪／工業風／三房

42坪／現代風／三房

49坪／日式無印風／四房

【新成屋】
最大優勢：問題相對少，不客變的話設計工期短，超快可入住！
注意事項：浴室與廚房位置固定，設計較不彈性。

解析：
我們看到的新成屋都是牆面已粉刷完成、地面材質已鋪設完畢、水電管線當然也設定好、廚房浴室也全數就定位，若沒有需要預先改變格局（進行客變），設計師在規劃上相對快速便利。因為是新建好的房子，從基礎的水電管線到地面材質都是新的，屋況肯定比中古屋好，房子問題也相對少。但是新成屋多半公設比高，外加建商將廚房、浴室等部分內裝位置已設定好難以變更，設計彈性較差。對於不需要大動格局或基礎建材的屋主，新城屋是很不錯的選擇，問題少、施作工期平均也只需要三個月即可完工入住。

【毛胚屋】
最大優勢：空間如同白色畫布，任何客製化都能辦到！
注意事項：購屋價格雖低，但裝潢費用所費不貲。

解析：

毛胚屋是指只完成基礎建築架構和灌漿程序的房屋，室內從隔間、地坪到牆面都是尚未進行水泥粉光的粗胚型態，有些甚至是沒門沒窗，建築外牆也未經修飾。毛胚屋就像是一張白色畫布，因為只有基礎的樑柱架構，對於隔間、水電管線、廚房及浴室的位置都可以完全客製化，設計彈性極高，通常都是以大坪數為主，但近年也推出中坪數物件。毛胚屋雖然房價會稍低，但相對所需的裝潢成本也會提高不少，因此不見得買毛胚屋就是真的省錢。針對毛胚屋裝潢要注意的細節非常多，建議找有設計過毛胚屋的專業室內設計師，能針對防水層、水電牽線、樓上樓下的防水層、屋內高度等等做通盤性規劃。工期上會比不客變的新成屋多出一至兩個月，依照選材與施作難易度可能會需要四至六個月才能完工入住！

Q2: 如何從房屋類型著手，挑選到適合自己的物件？還有哪些看房技巧是常被屋主忽略但卻極其重要的必備知識？

在看房時，一般屋主都有基本概念，不分房屋類型都會注意如採光面、通風性與開窗大小，中古屋要注意屋齡、新成屋要了解單層戶數、毛胚屋與預售屋要注意基礎結構與樑柱位置等等…也都是一般業主在看房時會注意到的地方。但對於不同房屋類型，專業設計師建議這些細節要多注意！

【中古屋／老屋】
元典設計彭立元總監表示，屋齡10年以上的中古屋、甚至是30年以上的老屋要特別注意樑柱結構有無受損龜裂，裂紋若為交叉狀顯示屋況惡劣，要多加小心！肉眼就能明顯辨識樑與天花板的完整度，破碎、缺角、剝落、有修補痕跡甚至是鋼筋外露都表示結構出了問題，被氯離子侵蝕，是危樓或海砂屋的可能極高。還有中古屋常見的漏水問題，針對外牆裂縫，從內部觀察有無壁癌或水痕，因為漏水痕跡都是長時間累積的，若有此現象不受天候影響，痕跡都會很明顯。

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針對水電管線，設計師建議超過七年以上的中古屋建議全部更新，以符合一般人買房的十年居住計畫。另外，氣密窗其實是空間的消耗品，隨技術的更新，老舊的氣密窗會因水泥和矽利康老化而影響密合度，與外牆銜接觸也會較不緊密，是空間中的消耗品，一樣建議屋齡弱超過七年全數更換管線。中古屋的廚房排煙多半連接到管線間，也要特別注意管線是否有阻塞或毀損，避免產生異味又難以維修。

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【預售屋／毛胚屋】
由於可以看到比較原始的狀態，能針對格局做變更的彈性也很高，頤樂設計方淑貞總監建議從人賴以為生的「陽光」、「空氣」、「水」三要素去檢視室內空間。以陽光為例，除了注意採光面多寡，也要避免選到西曬的房屋，造成家具老化更快、冷氣更耗電、屋內冬冷夏熱，大幅降低居住品質。針對空氣面，雖然現在空污嚴重，家中通常安裝氣密窗後也鮮少開，但其實空間內自然通風與開窗大小也對居住品質有長遠且深層的影響，像浴室若通風良好再搭配全熱交換機，就能大幅降低潮濕發霉的可能。

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另外在水方面雖然安裝淨水器已經是家家戶戶的標準配備，但南部水質很硬，水中礦物質容易產生大量水垢阻塞水管、龍頭、蓮蓬頭，對於我們每天飲用、煮飯洗菜、洗碗洗手、沐浴盥洗等等都和水息息相關。若不是透天，一般大樓無法改變進水系統，因此針對南部住宅，在看房時建議先了解大樓進水來決定是否安裝全屋軟水設備，能降低管線阻塞造成熱水器無法散熱而壞損的機率，也照顧到家人的生活健康。

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【新成屋】
新成屋雖然和其他房屋類型比起來問題較少，但新澄設計黃崇蔚總監建議在看房時除了看單層戶數外，也要比較總戶數與電梯數的比例；另外車道動線規劃是否良好也是指標，別讓硬體的缺失造成長期生活的不便。購買25~50坪的中坪數住宅還是以有小孩的小家庭為大宗，建議挑選公共設施中有附設孩童遊戲區的新建案。對於新大樓常有的中庭水池（泳池）設計，坡道的防滑、護欄、水深、無障礙設計等等都是要注意的點，才能讓公設比高的新成屋發揮價值所在！