房產分析 – 房地王編輯部•專題報導
國人在從事投資理財時如沒有大筆資金，一般都以個人可以接受的冒險程度，來選擇投資股市、基金或定存。但如果資金充足，則投資者第一首選幾乎都是選擇投資不動產。「有土斯有財」的觀念，在台灣可謂根深蒂固不可動搖。以當前國內學者警告房市即將出現泡沫的環境，雖說「有土斯有財」，但現在適不適合投資國內的房地產呢？這個問題有很多面相可以思考，此次僅先以房貸利率的層面來討論，其他層面的討論，以後再陸續寫出提供網友參考。
高利率時代「有錢，住在那裏都可以！」
我年輕的時候，幾乎每個月都會買本《財訊》看一看，由於這本雜誌是華裔日本賺錢之神的邱永漢所經營，邱先生每期都會發表一些對當前經濟走勢的看法。在《財訊》其中一期，邱永漢講到當時台灣房地產高漲的趨勢時，提到一句話：「有錢，住在那裏都可以！」這句話令我感到十分震撼，因為這句話完全違反我所認知的台灣經濟上很多人認知的鐵律：有土斯有財。
邱永漢先生當然不會隨便亂說話，這句話當時確實有其道理存在。在當年銀行貸款利率動輒10%以上的狀況，一個年青人如果沒有父母的奧援，僅憑自己的努力想要購屋，那沈重的幾百萬房貸還款壓力，極度可能讓年青人為了二十年的房貸，成為不折不扣的屋奴。年青人該不該買房子？應該。但該買什麼房子，則是一門學問。
如果你買得起某一種價格的房屋，那你應該買次一級的房屋，而把多餘的自備款拿去投資；或者，買二間次一級的房屋。中國人有土斯有財的想法，是正確的理財觀念，但執行這樣的理財行動時，必須建立在非自住的不動產上。因為自住房屋，除了自住沒辦法做其他用途，你花了所有的儲蓄或大部份的儲蓄來購買自住房屋，你就失去用投資以錢賺錢的機會。而當有一天你所擁有的自住房屋，真的漲到一定的價格，你想將其脫手變現，那你就必須再買一間自住用屋。在舊屋附近的新屋，價格一定比你買掉的舊屋貴，所以通常這間新屋，一定會比你的舊房子地點較差，生活機能較不好。於是，賣掉自住房屋實現投資利得，不是你賺不到什麼錢，就是你的居住品質變差。
所以，邱先生建議，年青人最好的購置房地產方式，是購買你負擔得起的房地產的次一級產品，把剩餘的錢拿去投資。雖然居住品質短期間不佳，但是從長遠的觀點看，若是投資得利，累積到一定的財富，甚至於連自住房屋都可以變賣，純粹用租屋的方式過生活。以台灣房屋租金低廉的特性，並不會比買自住房屋吃虧。例如你的自用房屋值500萬，變現後定存在銀行，以當年利率可以拿到一年40萬的利息，市場上值500萬的房子，租金頂多一年20萬。這就是邱永漢先生那句話：「有錢，住在那裏都可以！」可以成立的經濟背景。也是使我大感震撼的原因。
之前，我所聽到的說法都是：「你每個月付房租付二十年，房子還是房東的；買房子後用房租付房貸，二十年後房子是你的。」很動人，也很多人受感召而買了房屋，甚至買了超過自己付款能力的房屋。於是，高利率時代的聖者出現，「有錢，住在那裏都可以！」成了投資理財的新聖經。
低利率時代「有土斯有財」
台灣人從來不覺得自己有一天會缺錢，但是這一天最後還是到來，隨著經濟的不景氣定存利率也跟著下降，來到難以想像的新低。當定存利率降低到簡直等於無息時，房地產和現金那個比較容易保值，也成了理財的大問題。照理來說，當定存利率低至幾乎等於無息時，不動產的保值性應該比較好，但偏偏國內的房市，似乎並不如此反應。「有土斯有財」的觀念雖然一直得到大多數國人的支持，但國內的房市經歷十幾年的大空頭，直到前二年才慢慢復甦，恢復一點生機但還沒復原，眼看又有學者提出房市泡沫化的警告。那麼到底台灣現在還是不是「有土斯有財」？
房地產之所以具有高保值性，原因有三： 一、土地稀有，供給有限。 二、人口增長，需求不斷增加。 三、通貨膨脹物價上漲促使非實質資產（如現金）不斷的貶值，反之實質資產（如房地產）價格較易上升。低利率時期，通貨膨脹吃掉定存利率，使實際利率為負值，特別適合投資房地產。國內目前房市不景氣的狀況，種因在政府認為建築業是國內內需工業的火車頭，為提振房地產景氣帶動經濟發展，因此政府長期的人為操作壓低利率，近7年來共提供新台幣1兆8000億元低利率房貸資金，使得之前房地產業畸形的繁榮，而並沒有讓房地產業依市場運作自然的沈澱、自然的復甦。
所以，在低利率時代，理應在市場自然的狀態下，由投資者進入房市購賣合理價位的不動產，撐起整個房市的景氣。但由於人作的干預，政府投入超額大量的低利貸款，製造出房市非自然的繁榮，於是太多人購買超過經濟能力所能負擔的房屋，形成非投機性的房市泡沫，這是台灣從沒經過的房市景氣週期。低利率時代竟然產生房市泡沫，這使很多人對「有土斯有財」這句話抱著懷疑的態度。但是依照現在台灣的定存利率來說，500萬的定存一年利息僅得10萬出頭，比不上市值500萬房子一年所收租金20萬上下，所以不要盲目追買超高價建案，現在投資不動產，其實風險不會太大。如果沒有政府的干預引起的房市泡沫，「有土斯有財」在低利率時代，看來還是顛撲不破的道理。
順從時勢的不動產投資操作
歷經這十幾年的台灣經濟景氣變化，我認為在台灣，邱永漢先生所說的：「有錢，住在那裏都可以！」和俗諺「有土斯有財」這兩句話都可以成立。在高利率時代，由於租金的低廉，賣掉房子擁有現金來理財是可以參考的選擇。在低利率的時代，則買進不動產出租收取租金，或者做為長期投資，則都是不錯的選擇。（記住，如前文所述，除了自用住宅，再買一間房屋才能算是投資房地產）但是投資不動產，不能因房價不漲或甚至跌價，而常想要變現或變換投資標的。因為，只要不是在房市最熱時進場，從長期看，只要經濟有發展不動產絕對會漲上去。邱永漢先生也曾在接受訪問時說：「我在日本買的土地，一開始是一坪30萬~50萬日元，後來漲到了300萬日元，覺得好貴好貴的吧，但你知道最高峰的時候是多少嗎？一億日元一坪。經過泡沫經濟時代，快二十年後的現在是3000萬日元一坪。這比起最初的30萬日元，還是漲了100倍。」可見長期持有不動產，才可期待會有鉅額報酬。
最後，要特別注意的是，各位網友有沒有發現，邱永漢先生在計算現金殖利率時，都以定存利息為基礎，而不是打高空的以投資股票、基金年利率多少來計算。這點一般投資人千萬要切記在心。賺錢之神邱永漢都以定存利率來計算理財的獲利率了，一般普通人千萬不要好高鶩遠，以為變賣不動產所得拿去投資，可以有多少多少的獲利可能，做不切實際的未來獲利夢想。本文的結論是，筆者認為，在現在台灣定存利率、房貸利率那麼低的狀況下，不要盲目追買高價房地產，採取穩建的態度耐住性子投資不動產，長期來看，應會有不錯的投資報酬率。