我國由於建築物的漏水問題很多，而常常是因鄰房或公共領域之防水不良所致，這些困擾由於牽涉到他人缺失，所致影響到個人權益的問題，其糾紛與爭議常常層出不窮。其實這些糾紛若要解決，其重點不外乎先釐清漏水原因。
因此，一旦知道漏水原因以後，再依「公寓大廈管理條例」之規定，是可以再釐清須負擔修繕與維護之責任人，如依該條例第10 條之規定，該漏水原因如係屬「專有部分或約定專用部分」，則其修繕與維護之責任，當然由該使用人負責；但若屬「共用部分或約定共用部分」，則其修繕與維護之責任，當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。
然而，常常產生糾紛者，又在於相鄰之「共同壁或樓地板」，故若專業判斷，其漏水原因係屬相鄰側之防水工程失效，則責任可明確歸屬該使用人；但若屬相鄰之「共同壁或樓地板」之管線漏水，則依同條例第12 條之規定，應屬「該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔」，惟若「係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」。 （文／謝宗義）
由於現代人居住在公寓的比例偏高，因此產生的漏水紛糾就層出不窮。（圖片提供_ 博森設計）148：當我發現天花板有漏水現象時，可以要求樓上的住戶讓我進去檢視地板是否有漏水嗎？黃上科設計師表示：根據《公寓大廈管理條例》第六條第二款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」若對方遲遲不出面處理，可以先請管委會寄發存證信函通知，然後報請主管機關（縣市政府工務局）做處置。但依據實務經驗，透過行政程序方式要花費不少時間，最好還是與屋主做直接的溝通，再做進一步修繕的處理。
至於費用部分，同樣涉及責任歸屬的問題，對方是否願意分擔費用，建議彼此做好溝通。
但若是漏水原因出在公共管線，則可以要求由管委會負責修復，以保障自己的權利。
天花板有漏水通常與樓板內的水管有關係。（圖片提供_ 黃上科空間設計）
149：請問法律是否有規定發生漏水情況若確定為與鄰居的共同壁、樓地板或其內的管線，修補費用必須由共同壁雙方或樓上樓下二戶共同負擔呢？
林本建築師表示：公寓大廈管線分為垂直的公共管線與區分所有權的水平管線，首先必須斷定漏水問題源自共同還是區分所有權的管線，前者費用為共同分擔。
相關法津條文見《公寓大廈管理條例》第十二條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
150：如果與鄰居發生漏水糾紛，該如何來協調或採取法律措施呢？
王議陛設計師表示：須先請專業的防水廠商或工會鑑定原因。若是大樓共同管線老舊，須由管委會統一協調處理；倘若是確定鄰居浴室或廚房漏水，鄰居有義務負責修繕，若鄰居堅持不修，可先經由大樓管委會協調，協調不成再找各地方政府的協調委員會協助，協調未果，最後才經司法機關仲裁，目前已有很多成功的案例。
與鄰居之間的共有牆也是很容易發生漏水的地方。（圖片提供_ 黃上科空間設計）
151：請問若我家天花板漏水，是由於樓上住戶裝修時改變原先建商的格局（例如廚房或廁所移位），而導致管線在變更時沒有接好，那我還需要跟樓上住戶平分漏水修繕費嗎？
林本建築師表示：一般而言若是該住戶本身的裝修工程引起的漏水問題，我方並不需負賠償責任。同時為保護漏水糾紛時的自我權益，建議鄰居裝修施工前，可請管理委員會的人會同在自家拍照存證，證明裝修前並無漏水跡象。此舉可在裝修住戶或是自己家中因施工產生漏水的情況下，同時維護自身權益。
住家裝潢時最好不要任意移動廚衛的位置，以免產生漏水，產生後續更多問題。（攝影_ 許時嘉）
152：請問樓下的住戶說他家漏水，要求進入我家檢查及抓漏，我可以拒絕嗎？
林本建築師表示：根據公寓大廈管理條例第六條的規定，他住戶為維護、修繕專有部分而提出此要求，我們不能拒絕。但為了保障自身權益，可要求管理委員會派代表或主任委員等第三者會同勘查，以確保自身安全及避免財務失竊等糾紛。相關法規可前往內政部營建署網站查詢營建法令規章。
153：請問樓下的住戶說他家漏水，要求我家的牆壁敲開讓他們檢視牆內管線是否有漏水，我可以拒絕嗎？若敲開後發現問題不在此，我可以要求對方負責復原嗎？
林本建築師表示：是否為我家管線引起對方漏水，必須由管理委員會或專業人士判讀才具效力，建議在敲牆壁之前，請水電師傅勘查並調出原公寓大廈設計圖，現場會勘時並要求紀錄或是自行拍照存證，確認漏水問題源自我們家的情況下，不得拒絕。並可請求管理委員會協商復原費用均分等的問題。若敲開後發現問題不在我們，也可憑會勘紀錄要求對方全權負責恢復原狀。
若因裝修造成鄰房漏水，必須負擔鄰居漏水修繕的全額，因此不可不慎。（圖片提供_ 黃上科空間設計）
154：請問樓下鄰居的天花板漏水，鄰居要求天花板的重新裝修費要我賠，我需要負全額嗎？還是可以折舊局部計算呢？
林本建築師表示：一般而言，樓下住戶的天花板漏水跟樓上住戶的管線有很大關係，此時可進一步確認問題原因，若是因樓上住戶本身室內裝修、變更隔間、改變管線、違規使用而導致樓下漏水，需全額賠償；若為公寓大廈的歷史造成水管的折舊與壽命問題，此種情況便可進行協商分擔的比例。一般會是問題管線的所有權那一方給付較高的比例，亦可透過法院解決爭議。
155：我家一樓的牆壁之外即是鄰居的花圃及魚池，這道共用的牆壁在我家這一側出現很嚴重的漏水及壁癌；我是否可以要求鄰居負責修繕與復原呢？
謝宗義理事長表示：集合式住宅，左鄰右舍或上下樓層的牆壁與樓板可能為共同擁有。
一道牆在對方那邊是屬於他的，靠我們這邊的則是我們的。如果出現漏水卻懷疑是鄰居裝修所致，你得確定自家出現漏水與壁癌，是在鄰居變更格局之後才出現的，才有可能去要求對方負責；在此之前，你得確保那道牆面的防水並沒有問題。如果，這道牆原本的防水就有問題，當它淋到雨水時，就算鄰居沒有做魚池，你家也會漏水。所以，房屋的防水一定要做好；還有，裝修時若更動進出水的管線，也要做好防水工程，才不會影響鄰里關係。
一樓的花台在設計時，需先做好防水工程，以免破壞鄰里關係。（圖片提供_ 台灣南海股份有限公司）
156：我買了一間中古屋，在簽合約前屋主和仲介都沒有說該房子有漏水現象，等到我開始請人裝修後才發現，請問我可以因此要求房價減少嗎？
林本建築師表示：此種情況房屋通常已辦理過戶，費用也已付清，除非當初合約有主張房屋發生漏水狀況將由原屋主負責改善，否則很難將責任歸咎於前屋主和仲介，更別說減少房價。由於主管機關不介入私人買賣契約，建議買屋之前合約可以先主張，或是張大眼睛檢查屋況，發現有漏水跡象則請對方先改善。
房屋漏水可從幾個面向觀察：1 注意屋內是否有過去遺留的漏水、發霉的痕跡；2 牆壁地板上的油漆、粉刷、地磚是否變色；3 天花板或屋頂是否油漆剝落或有水痕；4 若屋內經粉刷修飾，不易看不出漏水毛病，建議觀察外壁，與隔壁鄰居相銜接的牆面來判斷；5 利用雨天去看屋，檢驗該屋是否漏水；6 多留意最常發生漏水的地方：天花板、浴室、廚房、牆壁裂痕、窗戶下。
牆壁油漆突起代表可能有漏水，購買房屋時要睜大眼睛。（攝影_ 江建勳）
157：我買了一間二手屋，入住一年後就發生漏水的現象，我可以找前屋主或當初的仲介公司來負責嗎？
林本建築師表示：購買二手屋或中古屋的風險本來就很高，其實屋況的好壞與問題應由購買者自負其責，這也是建議買方必須要有的心理準備。尤其已入住一年，除非買賣契約有載明保固期限，否則很難追溯責任。一切房屋所有的滲漏水問題，建議在看屋議價階段就要請對方改善並處理完畢，並且在購屋簽約之前，必須先確認與仲介公司的簽約內容，其中是否簽訂了「現況交屋」這項合約，代表著交屋給你後就不再負責其他問題。若無簽訂「現況交屋」可透過仲介請前屋主處理漏水問題，反之則必須由購屋者處理。
158：我買了一間已裝潢好的中古屋，入住後才發現前屋主是以裝潢來掩飾漏水與壁癌問題，請問我可以要求前屋主或仲介賠償嗎？
謝宗義理事長表示：仲介公司現在多半會提供為期半年或一年的漏水保固。如果能證明是這棟房子原來就會漏水，欺騙屋主說沒有的前屋主與仲介業務就有詐欺嫌疑。
只不過，屋主很難證明現在的漏水現象，與該房子原有的漏水有關。鑑定漏水的原因歸屬，其實有很大的爭議空間。雖然我們可在有壁癌的牆面取樣，從混凝土或水泥砂漿的劣化程度來判斷是否有漏水「現象」，但你很難鑑定出這地方的漏水到底是因還是果。導致水泥劣化的原因可能有十個，其中以漏水的嫌疑最大；但站在法律的角度來論事，我們卻沒辦法去反推說這壁癌就是先前的漏水所造成！
除了買到漏水屋的人要確認漏水問題的發生時間點，購買中古屋的人也都需要釐清仲介公司所保固的範圍，到底是保證「不會漏水」？還是保證這房子「不會有漏水現象」？還有，萬一這房子現在漏水了，確定是因為先前漏水所造成，你也得看這家仲介公司願意付的責任範圍為何。
有的會願意幫你不斷地抓漏，但不會給予金錢方面的補償。所以，買中古屋的人若想保護自己的消費權益，就只有盡量要求仲介公司延長漏水保固的年限；當漏水保固期越長，仲介就會越嚴格地要求屋主別委託漏水屋的出售，從而減少買到漏水屋的糾紛。
美麗的裝潢雖然很吸引人，但購買裝潢屋時要小心漏水陷阱。（圖片提供_ 黃上科空間設計）
本文出自防漏除壁癌完全攻略 180 Q%A 請參考http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010512250
