居家王

台灣營建股對政治的敏感度向來極高，這是因為台灣房地產內需市場極小，過去十五年來，每年房屋成交戶數不過四○至四五萬戶，只有在一九九六年時突破五○萬戶大關，此後就逐年下跌，近五年才逐漸回升，不過成長率並不強，今年還衰退四％。這幾年來的房地產景氣訊號也顯示台灣房市已經進入趨緩階段，尤其房價從二○○三年到現在漲幅逾二○％，利率上升到將近三％，房價、利率同步上漲的結果，造成租金報酬率已經壓縮到四％不到，如果沒有任何重大利多，二○○八年台灣房市怎麼看都沒有繼續向上樂觀的理由。除非開放三通、陸客來台觀光、或是陸資投資台灣，才有可能吸引外來活水進入台灣房地產市場。

香港開放陸客•房市一躍千里

參考香港經驗，在二○○三年開放內地客觀光及中港簽訂CEPA後，開放經濟使得香港在二○○三至二○○七年，辦公大樓租金以每年三 ○至五○％的漲幅持續攀升，目前租金已是二○○三年時的四倍。中環地區的租金換算每坪高達一萬三千元，約為台灣Ａ辦的四倍；連工業廠房及倉儲租金在二○○三至二○○七年內都大漲七○％及四○％。豪宅也不遑多讓，山坡地豪宅房價五年間二○○三年至二○○七大漲九○％，租金亦大漲六○％。現在香港豪宅平均房價換算約當每坪約新台幣二百萬元，約為台灣豪宅的二．五至三倍。房價、房租上升帶動港股地產股獲利攀升，新鴻基本益比從二○○三年不到十五倍，到二○○四年上升至二○至三十倍。

未來五年•資產黃金期點燃

再者，大台北地區未來五年重大交通建設將陸續完工，包括捷運內湖線（2009年）、南港延伸線（2010年）、蘆洲線（2010年）、松山線（2012年）、新莊線（2012年）、信義線（2012年）、機場捷運（ 2012年），重大建設完工將提升土地公告現值，兩岸利多配合重大建設，將點燃資產股未來五年的黃金時期。

資產股價值來源包括：開發案、土地、本業，由淨資產價值（NAV ）可看出資產股之真正價值。當租金及價格漲幅優於預期、銷售速度加快時，NAV亦將提升。尤其配合重大建設完工，土地帳面價值將水漲船高。以重新計算後NAV評價，目前資產股股價平均只有NAV的○．六至○．八倍，未來仍有漲升空間。

在營建股方面，回看四年前總統大選時，當時市場預期連宋勝選機率高，當年元月營建類股大漲三七％，然扁呂勝選後，三至四月重挫一七％；今年總統大選，市場又預期馬蕭勝選機率高，營建股一如預期再度出現元月選前行情，至一月底類股指數的漲幅約二三％。

五檔主要營建股•上檔仍可期

以今年營建股EPS來看目前本益比已達八至九倍，上檔空間看似有限；不過若大選後開放觀光、三通皆能落實，可望再度推升房市買氣，則五檔主要營建股如皇翔、華固、長虹、遠雄、鄉林明年的EPS可能高達十二至十四元。以目前股價來看本益比僅六至七倍，仍有平均二○％的上檔空間。