現在適不適合投資國內的房地產-「有錢,住在那裏都可以」或「有土斯有財」

房產分析 – 房地王編輯部•專題報導

 



國人在從事投資理財時如沒有大筆資金,一般都以個人可以接受的冒險程度,來選擇投資股市、基金或定存。但如果資金充足,則投資者第一首選幾乎都是選擇投資不動產。「有土斯有財」的觀念,在台灣可謂根深蒂固不可動搖。以當前國內學者警告房市即將出現泡沫的環境,雖說「有土斯有財」,但現在適不適合投資國內的房地產呢?這個問題有很多面相可以思考,此次僅先以房貸利率的層面來討論,其他層面的討論,以後再陸續寫出提供網友參考。

高利率時代「有錢,住在那裏都可以!」

我年輕的時候,幾乎每個月都會買本《財訊》看一看,由於這本雜誌是華裔日本賺錢之神的邱永漢所經營,邱先生每期都會發表一些對當前經濟走勢的看法。在《財訊》其中一期,邱永漢講到當時台灣房地產高漲的趨勢時,提到一句話:「有錢,住在那裏都可以!」這句話令我感到十分震撼,因為這句話完全違反我所認知的台灣經濟上很多人認知的鐵律:有土斯有財。
邱永漢先生當然不會隨便亂說話,這句話當時確實有其道理存在。在當年銀行貸款利率動輒10%以上的狀況,一個年青人如果沒有父母的奧援,僅憑自己的努力想要購屋,那沈重的幾百萬房貸還款壓力,極度可能讓年青人為了二十年的房貸,成為不折不扣的屋奴。年青人該不該買房子?應該。但該買什麼房子,則是一門學問。


如果你買得起某一種價格的房屋,那你應該買次一級的房屋,而把多餘的自備款拿去投資;或者,買二間次一級的房屋。中國人有土斯有財的想法,是正確的理財觀念,但執行這樣的理財行動時,必須建立在非自住的不動產上。因為自住房屋,除了自住沒辦法做其他用途,你花了所有的儲蓄或大部份的儲蓄來購買自住房屋,你就失去用投資以錢賺錢的機會。而當有一天你所擁有的自住房屋,真的漲到一定的價格,你想將其脫手變現,那你就必須再買一間自住用屋。在舊屋附近的新屋,價格一定比你買掉的舊屋貴,所以通常這間新屋,一定會比你的舊房子地點較差,生活機能較不好。於是,賣掉自住房屋實現投資利得,不是你賺不到什麼錢,就是你的居住品質變差。

所以,邱先生建議,年青人最好的購置房地產方式,是購買你負擔得起的房地產的次一級產品,把剩餘的錢拿去投資。雖然居住品質短期間不佳,但是從長遠的觀點看,若是投資得利,累積到一定的財富,甚至於連自住房屋都可以變賣,純粹用租屋的方式過生活。以台灣房屋租金低廉的特性,並不會比買自住房屋吃虧。例如你的自用房屋值500萬,變現後定存在銀行,以當年利率可以拿到一年40萬的利息,市場上值500萬的房子,租金頂多一年20萬。這就是邱永漢先生那句話:「有錢,住在那裏都可以!」可以成立的經濟背景。也是使我大感震撼的原因。

之前,我所聽到的說法都是:「你每個月付房租付二十年,房子還是房東的;買房子後用房租付房貸,二十年後房子是你的。」很動人,也很多人受感召而買了房屋,甚至買了超過自己付款能力的房屋。於是,高利率時代的聖者出現,「有錢,住在那裏都可以!」成了投資理財的新聖經。

低利率時代「有土斯有財」

台灣人從來不覺得自己有一天會缺錢,但是這一天最後還是到來,隨著經濟的不景氣定存利率也跟著下降,來到難以想像的新低。當定存利率降低到簡直等於無息時,房地產和現金那個比較容易保值,也成了理財的大問題。照理來說,當定存利率低至幾乎等於無息時,不動產的保值性應該比較好,但偏偏國內的房市,似乎並不如此反應。「有土斯有財」的觀念雖然一直得到大多數國人的支持,但國內的房市經歷十幾年的大空頭,直到前二年才慢慢復甦,恢復一點生機但還沒復原,眼看又有學者提出房市泡沫化的警告。那麼到底台灣現在還是不是「有土斯有財」?

房地產之所以具有高保值性,原因有三: 一、土地稀有,供給有限。 二、人口增長,需求不斷增加。 三、通貨膨脹物價上漲促使非實質資產(如現金)不斷的貶值,反之實質資產(如房地產)價格較易上升。低利率時期,通貨膨脹吃掉定存利率,使實際利率為負值,特別適合投資房地產。國內目前房市不景氣的狀況,種因在政府認為建築業是國內內需工業的火車頭,為提振房地產景氣帶動經濟發展,因此政府長期的人為操作壓低利率,近7年來共提供新台幣1兆8000億元低利率房貸資金,使得之前房地產業畸形的繁榮,而並沒有讓房地產業依市場運作自然的沈澱、自然的復甦。

所以,在低利率時代,理應在市場自然的狀態下,由投資者進入房市購賣合理價位的不動產,撐起整個房市的景氣。但由於人作的干預,政府投入超額大量的低利貸款,製造出房市非自然的繁榮,於是太多人購買超過經濟能力所能負擔的房屋,形成非投機性的房市泡沫,這是台灣從沒經過的房市景氣週期。低利率時代竟然產生房市泡沫,這使很多人對「有土斯有財」這句話抱著懷疑的態度。但是依照現在台灣的定存利率來說,500萬的定存一年利息僅得10萬出頭,比不上市值500萬房子一年所收租金20萬上下,所以不要盲目追買超高價建案,現在投資不動產,其實風險不會太大。如果沒有政府的干預引起的房市泡沫,「有土斯有財」在低利率時代,看來還是顛撲不破的道理。


順從時勢的不動產投資操作

歷經這十幾年的台灣經濟景氣變化,我認為在台灣,邱永漢先生所說的:「有錢,住在那裏都可以!」和俗諺「有土斯有財」這兩句話都可以成立。在高利率時代,由於租金的低廉,賣掉房子擁有現金來理財是可以參考的選擇。在低利率的時代,則買進不動產出租收取租金,或者做為長期投資,則都是不錯的選擇。(記住,如前文所述,除了自用住宅,再買一間房屋才能算是投資房地產)但是投資不動產,不能因房價不漲或甚至跌價,而常想要變現或變換投資標的。因為,只要不是在房市最熱時進場,從長期看,只要經濟有發展不動產絕對會漲上去。邱永漢先生也曾在接受訪問時說:「我在日本買的土地,一開始是一坪30萬~50萬日元,後來漲到了300萬日元,覺得好貴好貴的吧,但你知道最高峰的時候是多少嗎?一億日元一坪。經過泡沫經濟時代,快二十年後的現在是3000萬日元一坪。這比起最初的30萬日元,還是漲了100倍。」可見長期持有不動產,才可期待會有鉅額報酬。

最後,要特別注意的是,各位網友有沒有發現,邱永漢先生在計算現金殖利率時,都以定存利息為基礎,而不是打高空的以投資股票、基金年利率多少來計算。這點一般投資人千萬要切記在心。賺錢之神邱永漢都以定存利率來計算理財的獲利率了,一般普通人千萬不要好高鶩遠,以為變賣不動產所得拿去投資,可以有多少多少的獲利可能,做不切實際的未來獲利夢想。本文的結論是,筆者認為,在現在台灣定存利率、房貸利率那麼低的狀況下,不要盲目追買高價房地產,採取穩建的態度耐住性子投資不動產,長期來看,應會有不錯的投資報酬率。

房地王編輯部

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參考資料/引用來源:
本文章的引用的網址:http://home.housetube.tw/kb/668
標籤: 投資,房地產

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