營建資產三活水 引頸企盼:三通、陸客和陸資

 

工商時報 A11/六大券商鼠來寶�元富 【時報】
台灣營建資產股深受兩岸政策影響,除開放陸客觀光外,三通、開放陸資投資台灣不動產等,都可能是總統大選後的重要開放政策。如果市場對於持開放態度的馬英九勝選預期不變,那麼營建資產股到農曆春節後仍有多頭可期待。

台灣營建股對政治的敏感度向來極高,這是因為台灣房地產內需市場極小,過去十五年來,每年房屋成交戶數不過四○至四五萬戶,只有在一九九六年時突破五○萬戶大關,此後就逐年下跌,近五年才逐漸回升,不過成長率並不強,今年還衰退四%。這幾年來的房地產景氣訊號也顯示台灣房市已經進入趨緩階段,尤其房價從二○○三年到現在漲幅逾二○%,利率上升到將近三%,房價、利率同步上漲的結果,造成租金報酬率已經壓縮到四%不到,如果沒有任何重大利多,二○○八年台灣房市怎麼看都沒有繼續向上樂觀的理由。除非開放三通、陸客來台觀光、或是陸資投資台灣,才有可能吸引外來活水進入台灣房地產市場。

香港開放陸客•房市一躍千里

參考香港經驗,在二○○三年開放內地客觀光及中港簽訂CEPA後,開放經濟使得香港在二○○三至二○○七年,辦公大樓租金以每年三 ○至五○%的漲幅持續攀升,目前租金已是二○○三年時的四倍。中環地區的租金換算每坪高達一萬三千元,約為台灣A辦的四倍;連工業廠房及倉儲租金在二○○三至二○○七年內都大漲七○%及四○%。豪宅也不遑多讓,山坡地豪宅房價五年間二○○三年至二○○七大漲九○%,租金亦大漲六○%。現在香港豪宅平均房價換算約當每坪約新台幣二百萬元,約為台灣豪宅的二.五至三倍。房價、房租上升帶動港股地產股獲利攀升,新鴻基本益比從二○○三年不到十五倍,到二○○四年上升至二○至三十倍。

未來五年•資產黃金期點燃

再者,大台北地區未來五年重大交通建設將陸續完工,包括捷運內湖線(2009年)、南港延伸線(2010年)、蘆洲線(2010年)、松山線(2012年)、新莊線(2012年)、信義線(2012年)、機場捷運( 2012年),重大建設完工將提升土地公告現值,兩岸利多配合重大建設,將點燃資產股未來五年的黃金時期。

資產股價值來源包括:開發案、土地、本業,由淨資產價值(NAV )可看出資產股之真正價值。當租金及價格漲幅優於預期、銷售速度加快時,NAV亦將提升。尤其配合重大建設完工,土地帳面價值將水漲船高。以重新計算後NAV評價,目前資產股股價平均只有NAV的○.六至○.八倍,未來仍有漲升空間。

在營建股方面,回看四年前總統大選時,當時市場預期連宋勝選機率高,當年元月營建類股大漲三七%,然扁呂勝選後,三至四月重挫一七%;今年總統大選,市場又預期馬蕭勝選機率高,營建股一如預期再度出現元月選前行情,至一月底類股指數的漲幅約二三%。

五檔主要營建股•上檔仍可期

以今年營建股EPS來看目前本益比已達八至九倍,上檔空間看似有限;不過若大選後開放觀光、三通皆能落實,可望再度推升房市買氣,則五檔主要營建股如皇翔、華固、長虹、遠雄、鄉林明年的EPS可能高達十二至十四元。以目前股價來看本益比僅六至七倍,仍有平均二○%的上檔空間。

台北房地王

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