套房out 兩房住宅in

台北房價撐在歷史高點,加上套房貸款愈來愈困難,房仲業發現,總價比套房高一些,但貸款成數不受影響的兩房產品已從市場快速崛起,成為市場新寵。

兩房原本是市場偏冷產品,信義房屋企研室調查,92年以前,台北市兩房以下產品,占所有住宅成交比例僅2成7,其中還都以套房居多,兩房僅占極少數;台北縣情況也差不多,兩房以下產品成交占比只有2成5。但到了去年,情況已大不同,北市兩房以下產品成交比例就大幅成長到3成8,北縣也多了一成,達3成5。由於去年第二季起,套房已成票房毒藥,市場幾乎停擺,因此這項統計雖包含兩房及套房,實際上主要以兩房居多。

貸款設限 套房急凍

兩房從市場冷門貨搖身而為當紅炸子雞,業者認為,一方面是社會型態轉變,需求改變所致,另方面銀行持續大幅降低套房貸款成數,甚至拒貸,也讓兩房在市場急速竄紅。

信義房屋企研室協理吳銘鴻表示,國內房市一向以三房為主力,但這種房市結構正在改變。主要原因是家庭人口數愈來愈少,依內政部資料,民國86年全台單獨生活戶約占21%,有131萬戶,但到了95年占比已達26%,高達有180多萬戶。

小家庭 兩房最適配

如果以成員三人以下的家庭來算,則目前已占全台灣總家庭戶數的6成1,可見小家庭現已成主流,特別是在都會區中,以台北、高雄市來說,資料顯示,比例都超過6成8,另外北縣、台中市三人以下小家庭占比,也都達到6成3。

家庭人口數降到三人以下,當然就不再一定得要「三房兩廳」了,除非是有小孩,非得兩房,不然一個或兩個人的不婚族、頂客族、老年空巢族,基於夠用就好、方便整理,往往就選擇套房產品。

永慶房屋副理梁惠燕表示,過去幾年,套房熱得發燙,除了投資因素外,原因就在有上述龐大族群承接,就現況來說,其實是有實際需求的,銀行視為炒作工具,全面封殺,其實是有點過頭「錯殺」了。

投資客 積極搶進

吳銘鴻說,銀行「錯殺」套房的結果,就是讓本來要買套房的自住客,全部轉到兩房市場,掀起一波兩房熱潮。他以台北縣市為例,目前一間中古套房約在 4~500萬元間,如果坪數小於15坪,且距捷運較遠,可能求貸無門,自住客就得準備4~500萬元自備款來購買,這是非常高的門檻,在過去貸款9成情形下,已可買到4、5000萬元的豪宅。

而即便條件較好,現在最多只能貸到五成,也就是說買一間400萬套房,自備款就至少要200萬元。吳銘鴻說,換成買兩房產品,總價雖然比較高,
卻反而容易購買,以目前中古兩房6~700萬元來算,銀行現多能貸到8成以上,以8成來算,自備款就是120~140萬元,比套房少了近一半,門檻低多了。

任何物件只要搶手,就具保值力,兩房也不例外。信義房屋一項調查發現,過去五年大台北地區增值力最佳的,正是兩房的大樓,漲幅高達83.44%,其次才是三房大樓。另外如以公寓產品來看,兩房公寓產品的漲幅,也是所有公寓產品之冠,達76.14%。

15坪以上 錢景看好

對未來房仲業也多看好兩房,不少人並認為,將是今年除了辦公室以外,最熱門的投資物件。不過,中信房屋提醒,兩房產品現階段最大的優勢是,能獲得較高成數的房貸,因此在選購時,應優先選擇銀行認可的室內實坪,也就是在15坪以上,有些挑高夾層,雖是兩房,就現階段來看,仍有一定拒貸風險。 

參考資料/引用來源:
本文章的引用的網址:http://home.housetube.tw/kb/261

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