投資店面 掌握345原則

由於有兩岸三通題材加持,2008年房地產市場,最夯的投資標的,莫過於店面。不過,相較於住宅產品,投資店面的資金門檻高,倘若無法順利租出,勢必造成資金週轉壓力;對此,房仲業者提醒投資人,除了精選好地段之外,還要掌握住「345原則」,才能輕鬆當個包租公。

近來房市多空訊息混亂,自住型產品呈現「各自表現」格局,越來越多投資人開始關注店面市場、準備搶進。永慶店面事業部經理李元鳳建議,投資人在選擇店面產品時,務必要掌握「345原則」。

李元鳳說,所謂「345原則」,就是假若投資標的是市中心精華店面,最好能有2.5%至3%的投報率;市郊區捷運周邊店面,則起碼要有3%至4%的投報率;市郊區捷運站區以外的店面,則要有4%至5%投報率才適合買進。如果投資人在出手前,都能先試算投報率,就能有效降低投資風險。

李元鳳進一步解釋,例如台北市市中心商圈人潮集中,忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等區域,可說是一店難求,在這種情況下,如果投報率有2.5%至3%,投資人就可以趁勢進場卡位。

至於市郊區捷運站區周邊店面,如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等,雖不若市中心大型百貨商圈有高度集客力,但占交通便利之優勢,通勤人潮多,報酬率若有3%至4%,就可考慮投資。

而市郊區捷運站區以外區域,如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等,人潮集散力較不穩定,承租業者的經營穩定度相對較低;因此,店面投資的投報率就要設定在4%至5%,才能有效降低風險。

雖然有兩岸三通題材加持,店面市場詢問度越來越高,但2007年店面市場的整體表現,其實並不亮眼。根據永慶房仲集團資料顯示,去年第一季大台北地區的店面市場,延續2006年房市榮景,交易量較前年同期成長一成多;第二季受整體經濟環境下滑衝擊,店面成交量開始萎縮,較前年同期衰退約一成。

去年下半年更慘,各項房市利空指標紛紛出籠,店面市場也遭受波及,第三季店面產品的成交量,較前年同期明顯滑落了一成八,第四季更是衰退三成多,顯示店面市場交易量能逐步衰退。

對此,李元鳳分析,由於央行持續緩步升息、帶動房貸利率走揚,導致屋主資金成本節節高昇,治好維持高租金,才能維持一定的投報率;但受到經濟大環境不佳的影響,承租店面的業者願意付出的租金越來越少,屋主卻又不願降租,導致大台北地區部分商圈的店面空置率飆升。

安將

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參考資料/引用來源:
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