什麼是合理房價?該如何推估?

 

Q:台北房價漫天喊價,真的合理嗎?所謂「合理房價」是什麼?又該如何推估?

A:「合理房價」沒有絕對準則,房價看跌,地價通常先行反映。
當然可就國民所得或供需面、區段來看,但是實際數字通常是「成本加利潤」。

房價的構成,通常是由地價、建築成本、管銷與利潤等所組成。
台北市:地價約占50%、建築成本30%、管銷費10%、利潤10%。
台中、高雄地區:地價約占40%、建築成本40%、管銷費10%、利潤10%。

建議非專業的一般購屋者,評估房價可從「市價」與「租金」著手去比較。市價
要「貸比多家」,價格相當時,可從租金高低去推斷。

另外,也可用土地成本推估預售屋價格。如果知道建商標下的土地成本價格,其
實就可推算出該地未來的預售建案價格了。以台北市「住3」(第三種住宅用地)
為例:假設建商標到每坪單價210萬元的土地,未來這塊地推出的預售定價會是多少呢?

「住3」容積率為225%(即每1坪土地上面最多容許\\2.25建坪的面積),再加上可計
入售價但不算容積率內的陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位或
其他爭取到的容積獎勵,如此說來,台北市「住3」1坪土地約可蓋

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