要找2%以下房貸 愈來愈難


【經濟日報】

房貸餘額快速飆升,金管會出面降溫要求銀行嚴控風險,迫使銀行更重視貸款人本身的信用狀況,
多數銀行緊縮寬限期、房貸成數,如果房貸戶想要談到好條件,本身信用與收入狀況,比買到的物件更重要。

投資客因往往採取高財務槓桿操作,信用狀況不見得好,將首當其衝。
同時,由於大型行庫與郵儲金利率均持續隨中央銀行升息上揚,大多數銀行指數型房貸利率都微幅攀升,
資金成本比大型行庫高的中型銀行,房貸利率更是早已提高到2%以上。

大型房貸銀行例如土地銀行、合作金庫銀行等,利率也升到2%以上,兆豐銀行最近加入2%行列,房貸戶想要找2%以下房貸,愈來愈困難。

不願具名的銀行房貸主管指出,房子本身的條件再好,還是無法抵抗萬一景氣反轉的頹勢,假設房貸戶手上有兩、三間不錯的房子,
向銀行辦理高額房貸,萬一景氣反轉,即使要賣掉其中一到兩間,也未必容易去化,甚至售價還低於房貸餘額。
所以與其房子本身條件好,還不如房貸戶個人收入持續而穩定,對銀行更有保障。

兆豐商銀個人金融處協理孫蘭英也指出,房市多頭延燒至今,對銀行來說,承作房貸要考慮的,不是標的物件也就是抵押品本身,
未來價格上漲的潛力,反而要衡量的是物件的跌價風險,這時候,房貸戶個人信用狀況,重要性就更凸顯。

正因為銀行重的是信用風險而非擔保品價值,不少銀行將只付息、不還本的寬限期,從過去可達五年縮短為一年至三年不等,
貸款成數也下降,現在多數都控制在八成,即使在台北市精華地段的新屋,也很難貸到九成。

過去有些投資客買新成屋和建商串聯報高成交價,以便拉高貸款金額,現在也未必行得通,因為有銀行連房屋的鑑價,都自己來,
並非全盤接受建商提供的交易價格。不少銀行房貸逼近滿水位,部分大型行庫率先以價制量,用較高的利率、成數較低的房貸,
調節自身的房貸水位,民眾愈來愈難貸到成數高、利率又低的房貸。

大型房貸銀行主管說,其實過去幾年並不是房貸市場的「正常」狀況,拿著5%、10%的自備款就想要買千萬豪宅。現在房價來到高點,
銀行紛縮手。銀行主管說,民眾將感到銀行對於房貸客戶,愈來愈挑剔,除非像是軍公教、上市櫃公司員工、前一千大公司員工,
以及律師、醫生等專業人士,否則房貸恐怕很難談到低成數、低利率。

大型行庫高層指出,例如市價1,000萬元房子,銀行可能鑑價只有800萬元,再以貸到七成計算,銀行大約貸出560萬元。
以市價計算,相當於只有貸到五成多。甚至如果不是銀行認定的優質客戶,恐怕能貸到只有四成多。

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