買屋簽約時的正確步驟及提供應注意事項

  • 承買人應備文件

(1)身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
(2)印章。
(3)需辦理銀行貸款,則附加所得憑證、存摺、財力證明等資料。
(4)承買人為未成年人,則加附法定代理人文件。

  • 出賣人應備文件

(1)身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一一式三份。
(2)印鑑證明。
(3)印鑑印章。
(4)土地、建物權狀正本。
(5)最近一期房屋稅單及地價稅單。
(6)出賣人辦理自用住宅增值稅,則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。
(7)出賣人為未成年人,則加法定代理人之文件。

  • 抵押權塗銷應備文件

(1)身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本擇一份。
(2)原抵押權設定契約書一份。
(3)他項權利證明書一份。
(4)抵押權塗銷同意書或債務清償證明書一份。
(5)印鑑證明書一份(抵押權人為自然人時用)。

  • 擬定契約:公契、私契

 不動產買賣契約之簽訂通常是委由地政士 〈代書〉代為產權調查確認產權沒有問題,再由雙方當事人約定時間、付款條件,並請代書代為簽訂、辦理產權移轉登記之一切事宜。實務上的不動產契約有兩種: 一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件所簽訂之契約俗稱私契,即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約,公定契約書,俗稱公契,土地依當時公告現 值計算總值,房屋依政府核定之房屋評定現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。
私契:實際交易價格之契約。
公契:公定契約書,申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。

  • 付款方式

(1)般買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格,再依總價以目前付款習慣分四次付款
第一期簽約款: 約佔總價款之百分之十∼二十。(買賣雙方簽訂買賣契約、擬定付款方式、交屋期日等)。
第二期用印款:約佔總價款百分之三十∼四十。(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)。
第三期完稅款:約佔總價款百分之三十。(土地增值稅、契稅稅單、查欠稅)。
第四期交屋款:約佔總價款百分之二十∼三十。(辦妥所有權移轉登記、交屋)。

(2)一般而言,有關付款方式 ,賣方不動產無他項權利負擔,原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。

(3)賣方不動產有他項權利負擔者,須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除,再分算付款,而以最後一期付款清償為宜。

(4)付款辦法並非一成不變,在不違反誠信原則下由雙方協議達成。而目前買方均要求百分之七十左右銀行貸款,因此貸款部份視同尾款,其他款項則依百分比逐 次給付。

(5)針對銀行貸款部份,雙方應會同至銀行撥款,藉以確保雙方交易之安全一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土 地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有可歸責於他方之事由者,另由他方負擔延遲部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載,以防 日後爭議。

完稅後,就是交屋囉!

  • 重要交易條件

A、交易種類:買賣
B、交易價金。
C、付款方式。
D、應納稅額、規費項目及負擔方式稅額為預估值即可,實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準。
 (a)應納稅額、規費項目
土地增值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、公證費。
 (b)負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。
E、他項權利及限制登記之處理方式(如無,則免填)。

房地王編輯部

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參考資料/引用來源:
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