新手買房屋要注意哪些呢

 

 消費者在買房子時,了解買賣標的物的詳細資料,是非常必要的,但是卻有許多人誤以為,看過了土地或建物所有權狀就OK了。事實上,不動產的實際現況,是要透過仔細檢視地政機關的相關文件,才能真實反映出譬如是否遭到限制產權移轉、賣方是否有抵押權設定等情形。


買房子前需檢視的官方文件
文件種類 調查內容
 土地及建物所有權狀 藉此可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部份建號、建物門牌等相關資料土地及建物謄本 可由謄本內之標示部、所有權部及他項權利部,全面瞭解該土地及建物之坪數、用途、構造、建築完成日等細部資料,及是否有抵押設定、查封、限制處分等狀況。


 地籍圖謄本 藉此可瞭解土地形狀、位置、界址、與鄰地之相關關係。
建物測量成果圖 藉此可確定主建物(即房屋)之所在位置,以及陽台、平台、樓梯甚至停車位之形狀與相關位置。

 土地使用分區證明 藉此可確定建物座落於住宅區、商業區、工業區或其他使用分區內,及其使用用途類別。
 
 不動產買賣於簽約時應該注意哪些事項,才能確保自己的權益?首先,應瞭解目前不動產買賣實務上有二種契約,其中公契係作為產權移轉之用,一般皆由買方委託
之代書辦理,有公定之書寫模式,故產生爭議情形較少。

 


應予注意的是私契之訂定,
一般買賣雙方於簽訂契約時宜注意以下幾點:

一、產權清楚
簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣 押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據。


二、 簽約當事人應為本人或有權代理人
契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面, 應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。


三、 契約內容標示應清楚
關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。


四、 公契移轉價格應明定
公契之移轉價格為課稅之依據,所以,應明文規定清楚。尤其,於調整土地公告現值之七月,對此更應注意,以避免爭議。


五、 付款方式應公平
目前買賣付款方式大體上分為四個階段,即簽約、用印、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同,惟如果賣方銀行尚有貸款未清,則應於簽約前查明,以作為支付尾款金額之參考。


六、 應有買方開立商業本票之規定
不動產過戶程序,於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後,即可將房地過戶為買方名下,所以,為保證買方尾款可如期支付,依目前交易習慣,買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方。


七、 交屋時期及方式應明確
一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應以書面規定清楚,以避免爭議。


八、 契約應由雙方當事人親自簽名
依法律規定,簽約書訂定好後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。

最後再提醒購屋人,簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上, 應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。

房地王編輯部

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參考資料/引用來源:
本文章的引用的網址:http://home.housetube.tw/kb/174

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