買房子前要如何評估?  -  歐米家

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買房子前要如何評估?

作者歐米家
  • 刊登時間2007-12-11
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房地產業者都會說決定住宅價值的三個要素是<地段,地段,地段>

文章內容

1~合理的價格

房地產業者都會說決定住宅價值的三個要素是<地段,地段,地段>

會發生增值的現象有兩種原因,第一是整體房地產都大漲,當這種現象發生時,只要是有房子的人就賺到了, 第二是特定地區生活品質的改善,而造成特定地段的房價上漲, 國內住宅自有率高達百分之八十,餘屋量可能超過八十五萬戶,在這種情況下,要靠房子賺錢,就得選擇一個生活品質正在改善的地區,房地產的價格是由通勤距離、建築硬體環境及生活便利性等三個條件來決定,在同一個都會區, 這三個條件相似的地區,房地產價格就會相近,而任何會造成這三個條件變動的因素,都會是房價向上或向下調整,捷運及新興就業機會改善各地在通勤距離方面的條件,因而使各地區的房地產價格有向上攀升的機會, 再加上建築硬體環境對房價的影響有加強的趨勢,因而一個具增值潛力的地區,應該有良好的建築硬體環境,同時必須位在捷運沿線或鄰近新興工作機會產生地,新興的工作機會要規模大及能提供企業遷移的誘因等兩項條件才能帶動房價的發展。

2~買進時機

對住宅的居民而言,基本的生活機能必須能得到滿足,否則日子會過的很痛苦,所謂基本的生活機能是指每天必須使用的服務性機構設置完備,如小學及便利商店等設施,中小學應不超過十分鐘車程,便利商店則應在 一百八十公尺以內,也就是步行兩分鐘可達的範圍內,

3~影響住宅價值的因素

景觀因素:        

景觀因素對房地產的影響最直接且最明顯,同一棟建築物可直接看到公園與看不到公園的部份就會有差價。

公園住宅:

在中古屋市場,面臨公園的住宅通常可以比鄰近行情貴百分之五至百分之二十,值得注意的是面臨公園的預售屋在銷售時,拉抬價位的幅度通常得視公園的大小而定。

水岸住宅:

水岸住宅的價值除了水質外,尚取決於水岸公園的開闢情況及親水的方便程度。

便利性因素:

住宅周圍需要有一些服務性設施,使居民不必為獲得生活必需品而每天奔波,這些服務性設施的重要性是人們的使用頻率而有所不同,便利店,超市,學校,活 動場所是人們每天需要使用的設施,因此在住家附近有沒有這些設施對住宅的價格會有很大的影響,至於百貨公司,購屋中心之類的場所,人們可能一週才一次,因此與其距離遠近對房價的影響較小,鄰近既成的商圈距都會或區域型商圈三分鐘路程內的住宅,價格會比區域行情貴百分之五到百分之十。

大型購物中心:

購物中心卻有可能成為促進住宅郊區化的功臣,以往住在鄰近市中心的地區,至少有上百貨公司方便的好處,但現在到處都有購物中心。

榮耀因素:

住宅也是一種身分地位的表徵,因此地標形建築,名人聚集的豪宅都會比一班房地產行情來的貴,不過這些建築的建材及造價通常也較高,故能賣高價的原因並不單一。

精華路段高總價名宅:

名宅的定義有時也反映了房地產記者的水準,台灣所謂的名宅幾乎沒有人在意他是不是好房子,過去名宅是指有德高望重的政治家居住,最近連玉女明星,當紅名模進駐也有一大堆記者大炒新聞,現在則是名人的第一或第二女朋友進駐也成了名宅的一種標準。

高層住宅:

高層住宅由於可享受較佳的景觀,而且往往能成為地標建築物<方便計程車司機載屋主回家>,因此也可以創造價格,不過對家裡如有老人等必須長期待在室內的人們而言,並不適合居住在太高的樓層,因為這對其身心會有不良影響,對打算購買高層住宅的人們而言,得避免在預售的時候購買,因為建商在推案時,往往會依樓層高度定出差價,而這因樓層高度而產生的價差,在中古市場往往反應不出來,因此在預售階段以高價買高樓層,結果往往會吃虧。

學區因素:

位於良好學區的住宅總是能賣的比較好,而學區通常以道路分界,故分別位於同一條巷子兩側住家的房價往往就有很大的落差,

嫌惡設施:

嫌惡設施會壓低房價,其幅度在百分之五至二十五之間,注意嫌惡設施遷移的時間,也可能會創造一個逢低買進的機會。

    一個崇洋媚外的台灣遊客在遊巴黎之後,對他的朋友說,巴黎是一個奇妙的地方,光是在郊區佇留都讓人感到興奮,這位遊客對巴黎的評價應該不特別,很多人都有同樣的感覺,這許多感覺中,崇洋媚外的情緒佔了百分之五十,還有百分之五時則是巴黎的魅力所產生,而這百分之五十的魅力就是建築硬體環境所形成的,越是富裕的社會對生活環境的美感就越重視,而不單單是注重上學,買菜方不方便這些問題,台灣的生活可以算是富裕的,去過歐美的也不計其數,故台灣人對良好硬體環境的渴望日升,這因素將深深的影響到住宅的價格及增值能力。

 

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參考資料/引用來源:http://content1.edu.tw/
本文章的引用的網址:http://home.housetube.tw/index.php?action=one&id=&action1=kb

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